12. Dezember 2012

„Frei geschätzte“ Mietminderung kann außerordentliche Kündigung rechtfertigen

Dieses Urteil lässt vor allem Mieter und Vermieter von Altbauwohnungen aufhorchen, in denen Schimmelbefall eher die Regel als die Ausnahme darstellt: Am 10.10.2012 – Aktenzeichen 107/12 entschied der Bundesgerichtshof, dass eine „frei geschätzte“ Mietminderung des Mieters eine außerordentliche Kündigung des Vermieters rechtfertigen kann. Gemäß § 536 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Mieter für die Zeit, während der die Tauglichkeit einer Mietsache aufgrund eines Mangels gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.
Was als eine „angemessen herabgesetzte Miete“ gilt, lässt das Gesetz jedoch offen. Dieses Regelungsdefizit führt dazu, dass Mieter auf den Gedanken kommen können, das ihnen gewährte Mietminderungsrecht eher exzessiv auszulegen. Mindert beispielsweise ein Mieter die Miete um 50 Prozent, weil kleine Wandflächen eines von ihm nicht einmal genutzten Abstellraums Schimmelflecken zeigen, so dürfte die Angemessenheit der vorgenommenen Mietminderung zweifelhaft sein. Eine unangemessen hohe Mietminderung kann für den Mieter im schlimmsten Fall die fristlose außerordentliche Kündigung durch den Vermieter bedeuten. Ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters entsteht, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB) oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB). Wie der Bundesgerichtshof jüngst festgestellt hat, trägt das Risiko einer zu hohen Mietminderung der Mieter.
Jeder Mieter, der eine Minderung des von ihm geschuldeten Mietzinses in Erwägung zieht, sollte sich dieser Konsequenzen bewusst sein. Ein vorheriger Beratungstermin bei einem Rechtsanwalt, der anhand der einschlägigen Rechtsprechung die Angemessenheit einer Mietminderung ungefähr abschätzen kann, ist deshalb dringend zu empfehlen.

Kontakt

Rechtsanwalt Andreas Wölfel

Schloßweg 8
95709 Tröstau (Lkr. Wunsiedel)

Tel.: 09232 / 1 83 85 91
Fax: 09232 / 1 83 85 92

E-Mail: info@anwalt-woelfel.de
© 2024 Rechtsanwalt Andreas Wölfel | Datenschutz | Impressum